土地探しをしていると、たまに「これだ！」という土地に巡り合ったりします。
「金額、場所、広さ、敷地の形、雰囲気！200点満点！ココ気になる！」とお客様から調査を依頼されることもしばしば。
そういう条件の良すぎる土地をプロ目線で調査すると「再建築不可物件」だったりするんです。

せっかく購入しても建物が建てられない・建替えすらできない土地だったら…。

なんで土地はあるのに新しい建物は建てられないのか４つのポイントから解説してゆきます。

①接道（せつどう）義務を満たしていない。
　さて、建築基準法でのルールで「（原則として）幅員４ｍ以上の道路に２ｍ以上接した土地でなければならない」というルールがあります。
　地震や火災などの災害が起きた際に緊急車両が通れるスペースや避難経路として確保が目的となっています。
　どこも道路と接していない土地や、２ｍ以下の細い敷地延長の土地が該当します。
　また、一見「道路」に接していても道路法上の道路なのか、建築基準法上の道路なのかで違う結論だったりもします。
　また接している道路幅員が４ｍ未満でもセットバックという方法で申請することによって許可をもらえたります。

②市街化調整区域である
　市街化調整区域とは農地や山林を残すために建物は建てないようにしよう！と決められた場所です。
　特定の条件をクリアするか、農林水産業を営んでいる人でないと建物が建てられません。
　福岡市内でも意外と多くあり、下の図の色がついていないところが該当します。

③登記簿上の地目が農地のままである
　農地の上に建物は建てられません。この場合は農地を宅地へと変更する作業が必要となります。

④高圧線（鉄塔と鉄塔の間の電線）のましたにある土地
　これは私も知ったときはびっくりしました。
　あんな上にある電線も気にしないといけないの！？と思ったことがあります。
　特別高圧電線だと高圧線下には建物が建てられないし、高圧電線だと高圧線下煮立てても高さの制限が発生します。
　

よく「土地はあるのになんで売りに出てこないのか」と言う質問をもらったとき、大体は上の４つが原因です。

条件が良い土地、気になる土地情報があった場合は一度、健康住宅の不動産部にご相談ください。

建てれるのか、建てられないのか、許可を得られれば建てられるのか、他にどんな費用が発生する可能性があるのかご回答いたします。

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